En asesoría fiscal surge con frecuencia una duda importante: ¿pueden deducirse los gastos soportados antes del inicio de una actividad económica? La respuesta no es única, porque depende del impuesto y del tipo de renta de que estemos hablando.
Presentamos un resumen práctico y actualizado para 2025.
- IRPF e Impuesto sobre Sociedades: la regla es clara
En IRPF (actividades económicas) y en IS, los gastos solo son deducibles si se cumplen tres requisitos:
- Vinculación con la actividad (correlación ingreso–gasto).
- Justificación mediante factura válida.
- Registro en contabilidad o libros obligatorios.
Pero, además, existe un requisito determinante:
El gasto debe haberse producido después del alta censal (modelo 036).
Según el artículo 9.4 del RGAT, la actividad se entiende iniciada —y por tanto nace la posibilidad de deducir gastos— cuando se realizan entregas, cobros, pagos, adquisiciones o contrataciones con intención empresarial.
Si el gasto se generó antes de la presentación del modelo 036, no será deducible en IRPF ni en IS.
La DGT lo confirma con claridad en su Consulta Vinculante V1549-24.
- IVA: un tratamiento totalmente distinto
En IVA la lógica cambia por completo.
El IVA soportado previo sí es deducible, incluso aunque no se haya presentado todavía el modelo 036.
Esto se debe al artículo 5 de la LIVA: la actividad se considera iniciada cuando se adquieren bienes o servicios con intención objetiva de destinarlos a la actividad.
La deducción del IVA previo se regula en los artículos 111, 112 y 113 de la LIVA, y permite deducir cuotas anteriores al inicio efectivo de las operaciones si se demuestra:
- Intención real de iniciar una actividad gravada.
- Afectación directa y exclusiva.
- Existencia de elementos objetivos que lo prueben: libros de IVA, solicitudes de licencias, contratos, presentación del 036 (aunque no obligatorio), etc.
El Tribunal de Justicia de la Unión Europea ha confirmado que esta deducción no puede estar supeditada a trámites censales previos.
El plazo para deducir es de cuatro años desde el devengo.
- ¿Qué pasa con los arrendamientos de inmuebles?
A) Cuando el arrendamiento tributa como actividad económica
Se aplican las reglas generales indicadas:
- En IRPF/IS, los gastos previos solo son deducibles si son posteriores al modelo 036.
- En IVA, el IVA soportado previo puede deducirse si existe intención acreditada.
B) Cuando el arrendamiento genera rendimientos del capital inmobiliario (lo habitual en viviendas)
Reparación y conservación:
Pueden ser deducibles aunque el inmueble aún no esté alquilado, siempre que su finalidad exclusiva sea preparar el inmueble para el arrendamiento futuro. Si ese año no hay ingresos, pueden deducirse en los cuatro ejercicios siguientes.
Gastos generales (IBI, comunidad, seguros, tasa de basuras, amortización de mobiliario):
Solo son deducibles cuando la vivienda está alquilada.
Si no lo está, debe imputarse la renta inmobiliaria del artículo 85 de la LIRPF.
Así lo establece V1003-17 y V1561-24.
IVA:
- Alquiler de vivienda: sujeto pero exento, no hay IVA deducible.
- Alquiler de local, plazas de garaje independientes u otros alquileres no exentos: sí puede deducirse el IVA soportado, aplicando las reglas del artículo 111 de la LIVA.
Conclusión
- En IRPF e IS, sin alta censal previa no existe posibilidad de deducir gastos.
- En IVA, el IVA soportado previo sí puede deducirse si se acredita intención empresarial.
- En rendimientos del capital inmobiliario, en viviendas en expectativa de alquiler solo se admiten deducciones por reparaciones, no por gastos generales.
- En alquileres sujetos a IVA, las cuotas soportadas previas pueden deducirse si se cumplen los requisitos legales.
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